Le rachat de soulte consiste pour une personne à racheter à un membre de sa famille ou à son conjoint la part du bien détenu. Dans le cadre d’une indivision, c’est-à-dire lorsque plusieurs personnes détiennent un même bien, chaque indivisionnaire dispose d’une quote part. Cette quote part est déterminée à l’occasion d’un achat immobilier ou encore lors de la réception d’un héritage.

Le rachat de soulte permet donc à une personne de devenir l’unique propriétaire d’un bien immobilier tout en restaurant entre les époux ou les héritiers une égalité de valeur (voir l’article 826 du Code civil).

Le rachat de soulte s’effectue en présence d’un notaire que soit en cas de divorce ou d’héritage. 

Divorce et rachat de soulte

Si vous vous retrouvez en situation de divorce et que le bien immobilier appartient aux 2 époux, vous devrez sûrement passer par le rachat de soulte. 

Dans le cas où les ex-époux ne souhaitent pas garder le bien, alors le montant de la vente du logement sera réparti entre les 2 parties, compte-tenu de l’apport et des parts de chacun. 

En revanche, si un des deux ex-époux souhaite conserver le bien immobilier, celui qui ne garde pas le bien devra être désolidarisé des crédits en cours liés à ce bien. La désolidarisation peut intervenir suite à la liquidation du régime matrimonial auprès d’un notaire, une fois cette étape franchie et le jugement du divorce prononcé, le conjoint qui souhaite garder le logement devra effectuer un rachat de soulte. 

Héritage et rachat de soulte

En cas d’héritage, des enfants peuvent par exemple hériter d’une résidence familiale. Plusieurs individus vont donc devenir propriétaires indivisionnaires de la maison familiale. Certains propriétaires peuvent faire le choix de ne pas conserver leur part liée à ce bien. 

Tout comme dans un cas de divorce, il est possible pour un des propriétaires de racheter des parts du bien immobilier.

BON À SAVOIR

Si le testament n’indique pas le pourcentage du bien qui revient à chacun, alors il faudra trouver un accord entre l’ensemble des héritiers pour déterminer ce qui revient à chacun. 

Rachat de soulte : comment déterminer le montant ?

Pour définir le montant d’un rachat de soulte, vous devez prendre en compte plusieurs paramètres : la valeur actuelle du logement, le montant du prêt immobilier en cours ainsi que les parts détenues par chacun des indivisionnaires.

La valeur du bien actuelle est définie suite à la séparation ou à l’héritage et se présente comme le critère de référence permettant de définir la part détenue par chacun. Pour déterminer la valeur de votre bien, vous pouvez vous tourner vers une agence immobilière. Sachez qu’il n’est pas obligatoire de faire appel aux services d’un professionnel, vous avez tout à fait la possibilité de fixer la valeur de la résidence et le montant de la soulte à l’amiable entre héritiers ou entre ex-époux.

Si un prêt immobilier est encore en cours de remboursement, il sera essentiel de l’inclure dans le calcul. En effet, le prêt en cours revient à la personne qui souhaite racheter les parts du bien.

En ce qui concerne la part détenue par chacun, en cas de divorce, il sera nécessaire de prendre en considération le régime matrimonial. Si les parts sont réparties de manière égales le calcul pour le rachat de soulte sera simple. Dans le cas où les parts sont déséquilibrées par exemple entre héritiers, il conviendra pour l’individu qui veut acquérir le bien de verser la soulte en fonction des parts détenues par chacun.

Quels sont les frais liés à un rachat de soulte ?

Les frais liés à un rachat de soulte sont principalement liés à l’acte notarié consistant à modifier le titre de propriété, cette dernière n’appartenant plus à plusieurs personnes mais désormais à une seule personne. Pensez aussi aux frais bancaires. Si un prêt est en cours, il faudra faire appel à la désolidarisation du prêt auprès de la banque, à moins que la personne qui effectue un rachat de soulte reprenne le prêt immobilier en cours sans en modifier les conditions. 

Rachat de soulte : le financer à l’aide d’un prêt immobilier

En fonction de la situation financière dans laquelle vous vous trouvez il peut être nécessaire de faire une demande de prêt immobilier pour effectuer le rachat de soulte. Pour que la banque accepte, il faudra justifier d’une situation financière solide adaptée aux mensualités que vous aurez à rembourser.